La dación en pago

Empieza a estar en boca de todos el concepto de “dación en pago” para los casos de ejecución hipotecaria. En Estados Unidos está previsto en la ley hipotecaria desde siempre y aquí en España no, y ahora empezamos a querer lo de allá. Sin embargo, éste es un concepto muy peligroso que no se debe tratar a la ligera. Está claro que para el que tiene un embargo encima, de su vivienda habitual además, le da igual lo jurídico, lo económico y lo que sea, con tal de que no resulte que además de quedarse sin casa se quede también con una deuda. Pero esto hay que estudiarlo con un poco más de sensatez para saber de qué estamos hablando.

En Estados Unidos, y supongo que en otros países también, cuando se pide un préstamos hipotecario el banco o “compañía de préstamos hipotecarios” (que allí las había durante la burbuja) te subvencionan la compra de la casa X, al precio que tenga en ese momento. Por tanto, tú estás pidiéndoles que te compren la casa y te la dejen usar mientras les devuelves lo que ellos han invertido en la casa. Por tanto, al modo del “leasing”, la casa no es realmente tuya hasta que no has pagado todo el préstamo, pero te permiten disfrutar de su uso y sus frutos como si fuese tuya. En caso de que no puedas pagarla más adelante, tú simplemente les devuelves la casa (que recordemos que ellos compraron para ti) y a buscar otra cosa. La deuda se acaba con la entrega de las llaves. ¿Cuál es la lógica detrás de este procedimiento? Básicamente la ingenuidad americana en que el ladrillo siempre sube; la compañía cree que no arriesga porque en el peor de los casos (que el “comprador” devuelva la casa) ellos se van a quedar con una casa que ahora vale más y buscarán a otro para “vendérsela” por un precio mayor. Ya sabemos que esta “ingenuidad” llevó a dar “hipotecas” a los Ninja (no income, no job, no assets; sin ingresos, sin trabajo, sin bienes) y eso infló la burbuja que les acabó reventando en las narices.

Por el contrario, el sistema en España era y es el que todos conocemos: tú quieres comprar la casa y vas al banco (aquí no hay chiringuitos, sólo bancos) y le pides que te preste una cantidad de dinero con ese fin y que les dejarás la casa como garantía; ellos se supone que estudian el valor de la casa para verificar que es una garantía suficiente y te conceden el préstamo para que te compres la casa. Es decir: ellos te dan dinero y la casa es tuya, aunque está hipotecada como garantía de ese dinero. Y aquí está el epicentro del problema: que la gente esto no lo entendió bien en su momento; simplemente se fueron a pedir una hipoteca con alegría.

Por supuesto que una parte muy grande de culpa la tienen los bancos que en las verificaciones de las valoraciones se columpiaron dejándose llevar por esa ingenuidad made in America; incluso los hubo abiertamente codiciosos que prestaban hasta el 100% del valor (hinchado ya de entrada) de la vivienda, y, a veces, incluso algo más para papeleos, reformas, unas vacaciones para celebrarlo y un coche nuevo ya que "¿cómo vas a mudarte a una casa nueva y seguir con ese coche que tiene ya más de 3 años, por dios?" Pero que nadie se engañe: a los bancos no les vino nada bien que la burbuja estallase y a ellos no les interesa nada tener un quintal de pisos embargados en sus haberes; son bancos, no inmobiliarias. (Aunque que se zurzan, por cierto)

No obstante, otra parte de culpa bastante grande la tiene también el comprador ingenuo que cree que las cosas valen lo que se pide por ellas. O eres un buitrago especulador que compras pensando en vender al año siguiente con beneficio, o eres muy tonto si crees que un piso en las afueras de Madrid, hecho a toda prisa en menos de 6 meses, con paredes de papel de fumar, vistas a solares vacíos y unas calidades de vergüenza puede valer 50 kilos. A ti te los piden y tú los pagas porque el banco traga, pero ese piso no los vale, y tú deberías saberlo. Lo primero que debería hacer un comprador es estudiar con sensatez lo que vale realmente el piso que quiere comprar y no pedir al banco más que eso. ¿No te llega el dinero? Pues a otra cosa; tal vez el alquiler no sea tan mala idea si lo practican en toda Europa.

El problema llega cuando la burbuja estalla, nos echamos las manos a la cabeza, el presidente también lo hace y nos quedamos con el culo al aire (incluido miZter PreZident). Las deudas aprietan y a veces el banco te viene a por el piso. Pero ¡sorpresa!; el piso ha bajado de valor y aunque se lo lleven resulta que aún le debes dinero al banco. Entonces es cuando nos ponemos a leer las leyes y las letras pequeñas, no antes de firmar, y descubrimos que es así. Alguna razón tenía que haber para que en USA los bancos desapareciesen como flores de azahar y aquí siguiesen todos en pie.  Tú pediste un dinero, así que debes un dinero; ¿el piso ya no vale ese dinero? Tal vez no hiciste bien los cálculos; o no hiciste ningún cálculo.

Ahora toca exigir la dación en pago, ya que has oído por ahí que los americanos lo hacen y te parece lo más lógico ya que tú te has pulido todo el dinero en el piso y no tienes otra cosa. No me parece justo. Si le prestas 50 euros a un amigo, tú quieres los 50 euros (e intereses si eres banquero); no te vale que te dé una camiseta que compró por 50 euros y que dice que sigue valiendo 50 euros. Aunque claro, ¿quién habla de Justicia, no?

Con todo, parece que los vicarios de la insensatez jurídica parece que empiezan a tener a algunos jueces de su parte. Enhorabuena para ellos. Los agujeros en los bancos crecerán y así aprenderán la lección y ya no darán más hipotecas, pues parece que lo que se firma ya no significa lo que significa, sino lo que interesa en cada momento. Porque si no hubiese estallado la burbuja y a día de hoy fuese el banco a decirle al comprador “oye, que veo que las cosas no te van muy bien, me quedo con la casa y ya no me debes nada”, ¿qué respondería ese minúsculo especulador? ¿No creéis que diría algo así como “de eso nada, que ahora este piso vale más, que se ha revalorizado; aún el mes pasado el vecino lo vendió por X+Y”?